Kiểm tra mật độ xây dựng khi mua đất.
36.net.vn xin chia sẻ với quý vị và các bạn kinh nghiệm nhỏ hữu ích về việc Kiểm tra mật độ xây dựng khi mua đất – Bước quan trọng để không mua nhầm đất 'không xây được nhà'.
1. Mật độ xây dựng là gì?
Mật độ xây dựng là tỷ lệ phần trăm diện tích đất được phép xây dựng công trình trên tổng diện tích khu đất.
Phần còn lại thường dành cho: Cây xanh, lối đi, sân vườn, hệ thống kỹ thuật,...
Ví dụ: Một mảnh đất rộng 100m² với mật độ xây dựng tối đa 70% → bạn chỉ được xây tối đa 70m² sàn mỗi tầng.
2. Quy định pháp luật về mật độ xây dựng
Theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2008/BXD và các quyết định của UBND cấp tỉnh, mật độ xây dựng phụ thuộc vào:
- Diện tích đất
- Loại hình công trình (nhà ở riêng lẻ, nhà phố, biệt thự...)
- Vị trí đất (nội thành, ngoại thành, khu quy hoạch…)
Ví dụ theo quy chuẩn:
| Diện tích lô đất (m²) | Mật độ xây dựng tối đa (%) |
| 50 – 75 | 100% |
| 100 | 80% |
| 200 | 70% |
| ≥ 300 | 60% |
=> Một số khu dân cư mới, khu đô thị có thể có quy định riêng, thậm chí chặt hơn (chỉ cho xây 50–60%).
3. Rủi ro nếu không kiểm tra mật độ xây dựng
- Mua đất lớn nhưng không được xây đúng như mong muốn
- Bị từ chối cấp phép xây dựng hoặc bị yêu cầu điều chỉnh thiết kế
- Gây tranh chấp với hàng xóm vì lấn chỉ giới xây dựng
- Thiệt hại đầu tư nếu mua để xây nhà cho thuê, kinh doanh
4. Cách kiểm tra mật độ xây dựng khi mua đất
- Hỏi trực tiếp tại UBND xã/phường hoặc quận/huyện nơi có đất → Phòng Quản lý đô thị hoặc Địa chính sẽ cung cấp thông tin quy hoạch và mật độ cho phép.
- Tra cứu quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc 1/2000 nếu có → Đối với các khu dân cư, dự án phân lô bài bản.
- Tra cứu trực tuyến trên cổng thông tin quy hoạch địa phương → Một số tỉnh/thành phố lớn (Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng…) có bản đồ quy hoạch online.
- Nhờ kiến trúc sư, luật sư hoặc chuyên gia quy hoạch hỗ trợ phân tích nếu bạn đang mua để đầu tư lớn hoặc phát triển dự án.
Mật độ xây dựng là yếu tố pháp lý và kỹ thuật cực kỳ quan trọng khi mua đất để xây nhà hoặc đầu tư. Việc kiểm tra mật độ xây dựng là tiêu chí ưu tiên hàng đầu trước khi xuống tiền mua đất.
