Những quy định pháp lý cần biết khi mua nhà đất để tránh tranh chấp.
36.net.vn xin chia sẻ với quý vị và các bạn kinh nghiệm nhỏ hữu ích về những quy định pháp lý quan trọng nhất khi mua bán nhà đất năm 2025, theo Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023.
Dưới đây là những quy định pháp luật quan trọng nhất bạn cần nắm rõ trước khi mua nhà đất.
1. Không phải ai cũng được nhận chuyển nhượng đất
Theo khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024, một số trường hợp bị cấm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm:
- Tổ chức kinh tế không được nhận đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng trừ khi được chuyển mục đích sử dụng theo quy hoạch.
- Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ thì không được nhận đất ở trong khu vực đó.
- Một số đối tượng không được pháp luật cho phép nhận chuyển nhượng, như tổ chức tôn giáo, người gốc Việt định cư ở nước ngoài trong một số trường hợp.
=> Vì vậy, hãy kiểm tra kỹ tư cách pháp lý của người mua và người bán.
2. Điều kiện chuyển nhượng nhà đất phải hợp pháp
- Đối với đất:
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, đất chỉ được chuyển nhượng nếu:
+ Có sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)
+ Không có tranh chấp
+ Không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời
+ Còn thời hạn sử dụng đất
- Đối với nhà ở:
Theo khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, nhà ở được mua bán khi:
+ Có sổ hồng (GCN QSH nhà ở)
+ Không tranh chấp, khiếu nại, kiện tụng
+ Không bị kê biên, không thuộc diện bị phá dỡ/thu hồi
+ Nếu là nhà sở hữu có thời hạn → phải còn thời gian sở hữu
--> Không nên mua đất chưa có sổ đỏ hoặc đang bị tranh chấp, vì rủi ro pháp lý cực kỳ cao.
--> Đối với đất thuộc sở hữu hộ gia đình, cần tất cả thành viên đồng ý bằng văn bản (trừ khi có phân chia rõ ràng trước đó).
3. Phải kiểm tra thông tin quy hoạch và thế chấp
Trước khi mua nhà đất, hãy kiểm tra xem:
- Đất có nằm trong quy hoạch hoặc dự án treo không
- Có đang bị thế chấp, cầm cố tại ngân hàng không
- Có đang là tài sản tranh chấp hoặc bị ngăn chặn chuyển nhượng không
Cách kiểm tra:
- Tra cứu tại UBND xã/phường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai
- Xem trên website UBND quận/huyện
- Hỏi người dân hoặc công chức địa chính địa phương
--> Đây là bước bắt buộc để tránh mua phải đất "dính quy hoạch" không thể sang tên hoặc xây dựng.
4. Bắt buộc phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Theo Luật Đất đai 2013 (điều 167) và tiếp tục được kế thừa trong Luật Đất đai 2024, hợp đồng mua bán nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực tại:
- Văn phòng công chứng
- Hoặc UBND xã/phường (nơi có đất)
--> Nếu hợp đồng không được công chứng/chứng thực:
- Không thể làm thủ tục sang tên sổ đỏ
- Có thể bị tuyên vô hiệu nếu xảy ra tranh chấp
5. Giao dịch phải đúng giá trị thực và có bằng chứng rõ ràng
- Không nên ghi giá thấp để né thuế → dễ rơi vào rủi ro pháp lý nếu xảy ra tranh chấp
- Chuyển tiền qua ngân hàng, có nội dung rõ ràng
- Lập biên bản giao nhận tiền, chụp hình/video khi giao dịch
=> Điều này giúp bạn bảo vệ quyền lợi khi xảy ra rủi ro như bên bán không chịu giao đất hoặc sang tên.
6. Mua nhà đất qua giấy tay hoặc vi bằng rất rủi ro
- Vi bằng không thay thế hợp đồng công chứng
- Giấy tay không có giá trị pháp lý nếu bên bán lật lọng
- Dễ bị lừa đảo và không được pháp luật bảo vệ
=> Đây là hình thức “lách luật” phổ biến trong các giao dịch đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.
7. Sang tên sổ đỏ là bước bắt buộc sau khi công chứng Sau khi công chứng hợp đồng, bên mua cần:
- Chuẩn bị hồ sơ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai
- Nộp thuế trước bạ, thuế thu nhập cá nhân (nếu bên bán không chịu)
- Phải sang tên sổ đỏ trong vòng 30 ngày
=> Nếu chậm sang tên, có thể bị xử phạt hành chính và gây chậm trễ giao dịch kế tiếp
Hiểu đúng và làm đúng quy định pháp lý là cách duy nhất để mua nhà đất an toàn. Đừng vì ham rẻ hay thủ tục “nhanh gọn” mà bỏ qua bước công chứng, kiểm tra quy hoạch, hay xác minh pháp lý. Nếu chưa có kinh nghiệm, hãy nhờ luật sư hoặc chuyên viên pháp lý bất động sản kiểm tra trước khi xuống tiền.
