Rủi ro khi mua lại nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm – Đừng vì rẻ mà mất trắng.
36.net.vn xin chia sẻ với quý vị và các bạn kinh nghiệm nhỏ hữu ích về Những rủi ro khi mua lại nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện 5 năm - Đừng vì ham rẻ mà mất trắng.
1. Quy định pháp luật: Nhà ở xã hội chỉ được phép chuyển nhượng sau 5 năm
Theo khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở 2014 (vẫn còn hiệu lực đến năm 2025):
“Bên mua nhà ở xã hội chỉ được bán lại sau 5 năm kể từ ngày thanh toán hết tiền và được cấp sổ hồng (Giấy chứng nhận).”
Trong 5 năm đầu:
- Chủ sở hữu chỉ được bán lại cho Nhà nước, chủ đầu tư hoặc đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.
- Không được phép mua bán thương mại tự do như nhà ở thông thường.
2. Những rủi ro pháp lý khi mua lại nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm
- Rủi ro 1: Giao dịch bị tuyên vô hiệu
+ Do vi phạm pháp luật nhà ở, hợp đồng mua bán bị coi là không có giá trị pháp lý.
+ Dù đã trả tiền, bạn không được công nhận là chủ sở hữu.
- Rủi ro 2: Không sang được tên
+ Nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện → không thể làm thủ tục chuyển nhượng
+ Dù bạn trả tiền, ở nhiều năm, vẫn không có tên trong sổ đỏ
- Rủi ro 3: Không được pháp luật bảo vệ nếu xảy ra tranh chấp
+ Do giao dịch trái luật, bạn không được pháp luật bảo vệ quyền lợi khi có mâu thuẫn với bên bán.
+ Bên bán có thể “lật kèo”, thậm chí bán lại cho người khác.
- Rủi ro 4: Mất khả năng vay thế chấp, chuyển nhượng hợp pháp
+ Do chưa có sổ đứng tên bạn → không vay ngân hàng, không thế chấp được.
+ Không thể bán lại hoặc chuyển nhượng hợp pháp cho người khác.
- Rủi ro 4: Bị cưỡng chế thu hồi nhà nếu cơ quan chức năng phát hiện
+ Một số địa phương siết chặt quản lý → xử lý nghiêm các trường hợp mua bán sai quy định.
+ Người mua trái luật có thể bị yêu cầu bàn giao lại nhà mà không được bồi thường đầy đủ.
- Rủi ro 5: Các tình huống rủi ro phát sinh
+ Bên bán ly hôn, mất, phát sinh thừa kế → cần thêm người đồng ý chuyển nhượng
+ Nếu bên bán không còn tài sản hoặc mất khả năng tài chính → bạn không có gì để đòi lại
3. Những cách "lách luật" thường gặp và rủi ro đi kèm
Nhiều người bán nhà ở xã hội khi chưa đủ 5 năm thường vẫn lách luật bang hình thức:
- Lập vi bằng thỏa thuận đặt cọc hoặc mua bán
- Làm hợp đồng ủy quyền toàn phần: Sử dụng, đóng điện nước, nộp phí,...
- Giao nhà nhưng không sang tên
- Lập di chúc để chuyển giao nhà khi có biến cố
- Cam kết, giấy tay, thỏa thuận miệng
=> Đây đều là hành vi không có giá trị pháp lý ràng buộc mạnh. Khi có tranh chấp, người mua thường là người thiệt.
4. Giải pháp giảm thiểu rủi ro (nếu buộc phải mua)
Nếu bạn vẫn quyết định mua nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, hãy:
- Giữ lại một phần tiền thanh toán
Ví dụ: Nhà 1,8 tỷ → chỉ trả 1,6 tỷ, giữ lại 200 triệu đến khi ra sổ, sang tên
- Ký hợp đồng đặt cọc hoặc chuyển nhượng rõ ràng
Ghi điều khoản: Nếu bên bán không thực hiện đúng cam kết → phạt gấp đôi/gấp ba
- Có thêm bằng chứng thanh toán, sử dụng thực tế
Bạn càng có nhiều chứng cứ đã sử dụng nhà, thanh toán đầy đủ → tòa án càng có cơ sở bảo vệ quyền lợi
5. Lời khuyên dành cho người mua nhà ở xã hội
- Chỉ mua nhà ở xã hội khi đã đủ điều kiện chuyển nhượng (sau 5 năm + có sổ)
- Kiểm tra kỹ sổ hồng: xem ngày cấp, mục đích sử dụng, thời điểm thanh toán hết tiền
- Không nên mua bằng giấy tay, vi bằng, hay ủy quyền toàn phần
- Nếu đã mua → cần có cam kết hoàn tiền nếu không sang tên được, và cần tư vấn luật sư
Nhà ở xã hội là loại tài sản đặc thù, có quy định chuyển nhượng riêng biệt. Việc mua nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện chuyển nhượng là rủi ro rất cao, dù giá rẻ và có vẻ “thuận tiện”. Hãy là người mua thông minh – chỉ thực hiện giao dịch khi đủ điều kiện pháp lý và đảm bảo quyền lợi rõ ràng.
