Đất chung sổ đỏ chỉ được bán khi có sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu.
36.net.vn xin chia sẻ với quý vị và các bạn kinh nghiệm nhỏ hữu ích về việc người sử dụng đất mất giấy mua bán viết tay vẫn có thể được cấp sổ đỏ nếu đủ điều kiện.
1. Đất chung sổ đỏ có được bán không?
Theo Điều 27 Luật Đất đai 2024, đất chung sổ đỏ vẫn có thể bán được, tuy nhiên phải đáp ứng đủ điều kiện pháp lý và có sự đồng thuận của tất cả đồng sở hữu.
Trường hợp một thành viên trong nhóm người sử dụng đất muốn bán phần quyền của mình, người đó cần làm thủ tục tách thửa hoặc đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai. Sau khi hoàn tất thủ tục, người bán mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng và được thực hiện quyền chuyển nhượng, thế chấp hoặc tặng cho theo quy định.
Nếu thửa đất không thể phân chia theo phần, việc bán hoặc chuyển nhượng chỉ được thực hiện khi tất cả các đồng sở hữu cùng đồng ý hoặc ủy quyền cho một người đại diện hợp pháp.
---> Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho đất đai <---
2. Điều kiện bán đất chung sổ đỏ hợp pháp
Để bán đất chung sổ đỏ hợp pháp, thửa đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định tại Luật Đất đai 2024:
- Đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hợp lệ.
- Không có tranh chấp hoặc khiếu nại đang được giải quyết.
- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc bị áp dụng biện pháp tạm thời.
- Còn thời hạn sử dụng đất theo quy định pháp luật.
- Hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực hợp pháp, mới có giá trị pháp lý để đăng ký biến động sang tên.
Lưu ý: Khi có nhiều người đồng sở hữu, tất cả chủ sử dụng đất phải ký vào hợp đồng chuyển nhượng. Nếu thiếu chữ ký của một người, hợp đồng sẽ không có giá trị pháp lý.
>>> Những điều cần biết khi công chứng hợp đồng mua bán nhà đất <<<
3. Rủi ro thường gặp khi mua đất chung sổ đỏ
Mua đất chung sổ đỏ tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu người mua không tìm hiểu kỹ. Dưới đây là những rủi ro phổ biến:
* Khó tách sổ và cấp sổ riêng
Nếu thửa đất không đủ diện tích tối thiểu tách thửa hoặc không có lối đi riêng, việc xin cấp sổ riêng sẽ gặp khó khăn. Khi đó, người mua chỉ được đứng tên đồng sở hữu trên sổ đỏ chung.
* Giao dịch phức tạp
Khi đồng sở hữu, mọi hoạt động như chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, sửa chữa… đều phải có sự đồng thuận của tất cả chủ sở hữu. Nếu một người không đồng ý, việc bán hoặc vay vốn ngân hàng sẽ không thể thực hiện.
* Nguy cơ tranh chấp
Các tranh chấp thường gặp xoay quanh lối đi chung, sân chung, tường rào hoặc chi phí sửa chữa. Nếu không có văn bản thỏa thuận rõ ràng, việc giải quyết tranh chấp sẽ rất phức tạp và tốn thời gian.
* Khó hoàn công hoặc cấp phép xây dựng
Nếu xây dựng trái phép trên đất chung hoặc không có sự đồng ý của đồng sở hữu, công trình có thể không được hoàn công, thậm chí bị xử lý hoặc cưỡng chế tháo dỡ.
---> Muốn tách thửa đất nhanh chóng, người dân cần lưu ý điều kiện nào? <---
4. Lưu ý quan trọng khi mua hoặc bán đất chung sổ đỏ
Để tránh rủi ro pháp lý và đảm bảo quyền lợi khi mua bán đất đồng sở hữu, người dân cần chú ý:
- Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của thửa đất – xác minh sổ đỏ, quy hoạch, tình trạng thế chấp hoặc tranh chấp.
- Đảm bảo có sự đồng thuận bằng văn bản của tất cả đồng sở hữu khi thực hiện giao dịch.
- Công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng uy tín.
- Lập văn bản thỏa thuận phân chia quyền sở hữu rõ ràng: xác định phần đất riêng, quyền sử dụng, nghĩa vụ, lối đi chung…
- Xử lý dứt điểm các nghĩa vụ tài chính hoặc tranh chấp (nếu có) trước khi sang tên.
- Nếu có thể, nên tách sổ riêng trước khi giao dịch để giảm thiểu tranh chấp và thuận tiện trong chuyển nhượng hoặc thế chấp.
>>> Các trường hợp hợp đồng mua bán nhà đất bị vô hiệu <<<
5. Cách bán phần đất chung sổ đỏ an toàn
Trường hợp bạn là một trong các đồng sở hữu đất chung và muốn bán phần quyền của mình, có thể thực hiện theo quy trình sau:
- Bước 1: Kiểm tra điều kiện tách thửa
Liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện để xác minh xem thửa đất có đủ điều kiện tách sổ hay không.
- Bước 2: Xin ý kiến đồng sở hữu
Thông báo cho các đồng sở hữu biết và nhận sự đồng thuận bằng văn bản (có thể công chứng).
- Bước 3: Làm thủ tục tách thửa (nếu đủ điều kiện)
Sau khi tách thửa, người bán được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng.
- Bước 4: Ký hợp đồng chuyển nhượng
Thực hiện công chứng hợp đồng tại Văn phòng công chứng và nộp hồ sơ đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền.
- Bước 5: Sang tên sổ đỏ cho người mua
Sau khi hoàn tất nghĩa vụ thuế, người mua sẽ được cấp sổ đỏ riêng hoặc đồng sở hữu (nếu chưa tách được thửa).
Đất chung sổ đỏ hoàn toàn có thể bán hợp pháp, nhưng phải tuân thủ đúng Luật Đất đai 2024, có sự đồng thuận của tất cả đồng sở hữu, và hợp đồng được công chứng hợp lệ.Người mua và người bán cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, thỏa thuận rõ quyền lợi và trách nhiệm, và ưu tiên tách sổ riêng trước khi giao dịch để tránh tranh chấp phát sinh.
