Đất chưa có sổ đỏ, người dân có thể thế chấp nếu đáp ứng đủ điều kiện của pháp luật hiện hành.
36.net.vn xin chia sẻ với quý vị và các bạn kinh nghiệm nhỏ hữu ích về quy định pháp luật mới nhất năm 2025 về việc thế chấp đất khi chưa có sổ đỏ, căn cứ theo Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015.
1. Đất chưa có sổ đỏ có được thế chấp không?
Theo quy định của Luật Đất đai 2024, người dân chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ điều kiện pháp lý.
Thông thường, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là căn cứ bắt buộc để xác định quyền hợp pháp của người sử dụng đất khi tham gia giao dịch thế chấp.
Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt — như thừa kế, chuyển đổi, tặng cho quyền sử dụng đất, hoặc đất đã đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp — người dân vẫn có thể được thế chấp nếu đáp ứng đủ điều kiện theo Điều 45 Luật Đất đai 2024.
---> Quy định mới về thế chấp quyền sử dụng đất giữa cá nhân với cá nhân <---
2. Điều kiện đất chưa có sổ đỏ vẫn được thế chấp
Theo khoản 1 và khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024, để được thế chấp, người sử dụng đất cần đảm bảo các điều kiện sau:
* Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp
Người dân có thể thế chấp quyền sử dụng đất nếu đã có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng đang trong quá trình làm thủ tục.
Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất, người thừa kế cũng có thể thế chấp nếu:
- Có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp;
- Hoặc đã đủ điều kiện được cấp sổ đỏ theo quy định.
* Đất không có tranh chấp
Thửa đất phải đang sử dụng ổn định, không bị tranh chấp quyền sử dụng. Nếu đất đang có khiếu nại, tố cáo hoặc tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền sẽ tạm ngừng xác nhận giao dịch thế chấp.
* Đất không bị kê biên để thi hành án
Theo quy định, đất không được bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quyết định của tòa án hay cơ quan thi hành án.
* Đất còn trong thời hạn sử dụng
Người dân chỉ được phép thế chấp khi thời hạn sử dụng đất vẫn còn hiệu lực, căn cứ trên thời hạn ghi trong sổ đỏ hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất.
>>> Điều kiện để đất nông nghiệp được thế chấp vay vốn ngân hàng <<<
3. Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất chưa có sổ đỏ
Theo khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024, “Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.”
Điều đó có nghĩa là:
=> Trường hợp thừa kế mà chưa có sổ đỏ, người thừa kế vẫn được phép thế chấp quyền sử dụng đất, nếu đáp ứng đủ điều kiện về pháp lý và hồ sơ đất đai.
Tuy nhiên, việc ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng chấp nhận thế chấp hay không còn phụ thuộc vào chính sách thẩm định riêng của từng đơn vị.
---> Điều kiện để lập di chúc với đất đang thế chấp ngân hàng <---
4. Yêu cầu chung về tài sản đảm bảo khi thế chấp đất
Căn cứ Điều 295 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự (bao gồm cả quyền sử dụng đất) phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
- Tài sản có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được trên thực tế.
- Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc hình thành trong tương lai, nhưng phải đủ điều kiện để được công nhận hợp pháp.
Tuy nhiên, quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai (chưa được cấp sổ đỏ) không được coi là tài sản đảm bảo hợp pháp, vì chưa đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai.
>>> Đất chưa có sổ đỏ có được thừa kế không? <<<
5. Lưu ý khi thế chấp đất chưa có sổ đỏ
Để tránh rủi ro pháp lý khi thực hiện thế chấp đất chưa có sổ đỏ, người dân nên lưu ý:
- Kiểm tra điều kiện cấp sổ đỏ:
Đảm bảo thửa đất đã đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất sử dụng ổn định, không tranh chấp, đúng quy hoạch).
- Làm hồ sơ pháp lý rõ ràng:
Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ về nguồn gốc đất, giấy tờ thừa kế, hoặc các văn bản chứng minh quá trình sử dụng đất ổn định.
- Trao đổi trước với ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng:
Mỗi đơn vị có quy định riêng về việc nhận thế chấp đất chưa có sổ đỏ — bạn nên tư vấn trước khi nộp hồ sơ vay.
- Làm thủ tục cấp sổ đỏ song song:
Để đảm bảo quyền lợi lâu dài, người dân nên tiến hành thủ tục cấp sổ đỏ sớm, tránh gặp vướng mắc khi thực hiện giao dịch tài sản.
Tóm lại, người sử dụng đất chưa có sổ đỏ vẫn có thể được thế chấp trong một số trường hợp đặc biệt, nếu đủ điều kiện cấp sổ đỏ hoặc là người nhận thừa kế quyền sử dụng đất hợp pháp. Tuy nhiên, việc ngân hàng chấp nhận thế chấp còn phụ thuộc vào quy trình thẩm định nội bộ của từng tổ chức tín dụng.
