Việc chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất được các cấp có thẩm quyền phê duyệt.
36.net.vn xin chia sẻ với quý vị và các bạn kinh nghiệm nhỏ hữu ích về điều kiện, cơ sở pháp lý và lưu ý quan trọng khi xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với thửa đất có cả đất thổ cư và đất nông nghiệp, theo Luật Đất đai 2024.
1. Căn cứ pháp lý khi chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư
Theo khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024, việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở (đất thổ cư) được căn cứ vào quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Cụ thể, Luật quy định:
“Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.”
Như vậy, việc lên thổ cư không được thực hiện tùy tiện, mà phải căn cứ vào quy hoạch đã được duyệt và thuộc thẩm quyền quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
---> Điều kiện chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư mới nhất năm 2025 <---
2. Thửa đất có cả đất thổ cư và đất nông nghiệp có được lên thổ cư không?
Theo quy định trên, thửa đất có cả đất ở (thổ cư) và đất nông nghiệp hoàn toàn có thể được xem xét chuyển phần đất nông nghiệp lên thổ cư, nếu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương.
Điều đó có nghĩa là:
- Nếu thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch đất ở, người dân được phép chuyển phần đất nông nghiệp sang đất ở.
- Ngược lại, nếu phần đất nông nghiệp nằm trong khu vực quy hoạch đất nông nghiệp, đất cây xanh, đất công trình công cộng..., thì sẽ không được phép chuyển đổi.
Lưu ý quan trọng:
Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện vẫn được áp dụng tạm thời trong thời gian chuyển đổi cơ cấu chính quyền địa phương (từ 3 cấp sang 2 cấp), cho đến khi có quy hoạch mới thay thế được ban hành.
>>> 3 cách kiểm tra đất có chuyển lên đất thổ cư được không? <<<
3. Điều kiện cụ thể để được phép chuyển mục đích sử dụng đất
Để được cấp phép lên thổ cư, hộ gia đình hoặc cá nhân cần đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:
* Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất
Thửa đất phải nằm trong quy hoạch đất ở hoặc đất dân cư hiện hữu mở rộng, được thể hiện rõ trên bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch phân khu đô thị.
* Có nhu cầu sử dụng đất ở thực tế
Người dân phải có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo hồ sơ chứng minh nhu cầu sử dụng đất ở (ví dụ: xây dựng nhà ở, tách thửa cho con...).
* Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Người sử dụng đất phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của cơ quan thuế, căn cứ vào:
- Diện tích đất xin chuyển,
- Giá đất theo bảng giá của UBND tỉnh,
- Và mục đích sử dụng sau chuyển đổi (đất ở nông thôn hay đất ở đô thị).
* Đất không có tranh chấp, không bị kê biên
Phần đất xin chuyển phải đang sử dụng ổn định, không tranh chấp, không bị kê biên hoặc nằm trong diện quy hoạch thu hồi.
---> Chi tiết các khoản tiền phải nộp khi chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư <---
4. Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
Khi muốn lên thổ cư, người dân chuẩn bị hồ sơ gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 09/2021/TT-BTNMT).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
- Bản vẽ trích lục thửa đất hoặc bản đồ địa chính (nếu có).
- CMND/CCCD của người sử dụng đất.
5. Thời gian giải quyết và nghĩa vụ tài chính
- Thời gian giải quyết: Từ 15–20 ngày làm việc, không kể ngày nghỉ và thời gian đo đạc thực địa (nếu có).
- Lệ phí: Bao gồm phí đo đạc, lệ phí thẩm định hồ sơ và tiền sử dụng đất (do cơ quan thuế thông báo).
-> Mức tiền chuyển đổi phụ thuộc vào vị trí thửa đất và tỷ lệ phần trăm giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hằng năm.
>>> Diện tích tối thiểu tách sổ đỏ đất thổ cư <<<
6. Một số lưu ý quan trọng khi lên thổ cư
- Không nên tự ý san lấp, xây dựng công trình trên phần đất nông nghiệp trước khi được phép chuyển đổi.
- Nên kiểm tra quy hoạch sử dụng đất mới nhất để tránh xin chuyển trên phần đất nằm trong quy hoạch cấm chuyển đổi.
- Nếu thửa đất nằm trong dự án quy hoạch đô thị hoặc hành lang an toàn giao thông, sẽ không được xét duyệt lên thổ cư.
Đối với thửa đất có cả đất thổ cư và đất nông nghiệp, người dân chỉ được phép lên thổ cư phần đất nông nghiệp khi phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, có nhu cầu sử dụng đất ở hợp pháp và hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định.
