Mua đất bằng giấy viết tay trước 1/8/2024 vẫn có thể được cấp sổ đỏ.
36.net.vn xin chia sẻ với quý vị và các bạn kinh nghiệm nhỏ hữu ích về việc 4 lưu ý cần biết khi làm sổ đỏ cho đất mua bằng giấy viết tay.
1. Trường hợp nào mua đất bằng giấy viết tay vẫn được cấp sổ đỏ?
Hiện nay, việc mua bán đất bằng giấy viết tay vẫn diễn ra khá phổ biến, đặc biệt ở khu vực nông thôn. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
Theo Điều 27 Luật Đất đai 2024 và Tiểu mục XI Mục C Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, quy định cụ thể như sau:
* Trường hợp chuyển nhượng đất từ ngày 1/8/2024 trở đi
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
- Nếu không thực hiện công chứng/chứng thực, hợp đồng sẽ bị coi là vô hiệu, không có giá trị pháp lý để đăng ký sang tên.
=> Nghĩa là, người mua đất bằng giấy viết tay sau ngày này không thể làm sổ đỏ nếu không có hợp đồng hợp pháp.
---> Mua nhà đất bằng giấy tờ tay, vi bằng có rủi ro như thế nào? <---
* Trường hợp chuyển nhượng trước ngày 1/8/2024
- Người mua không bắt buộc phải nộp hợp đồng hoặc giấy tờ mua bán.
- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu thêm giấy tờ chuyển nhượng, nếu người sử dụng đất đủ điều kiện được cấp sổ.
- Các trường hợp được xem xét cấp sổ đỏ gồm:
+ Mua đất trước 1/7/2014 mà không có giấy tờ quyền sử dụng đất;
+ Mua đất trước 1/8/2024 mà có giấy tờ quyền sử dụng đất;
+ Nhận đất qua thừa kế hợp pháp.
Tóm lại: Nếu bạn mua đất bằng giấy viết tay trước ngày 1/8/2024, vẫn có thể được cấp sổ đỏ nếu đủ điều kiện theo quy định.
>>> Sở hữu đất giấy tờ tay? Hãy làm sổ đỏ sớm nếu không muốn mất thêm tiền <<<
2. Đất mua bằng giấy viết tay có cần làm thủ tục sang tên không?
Căn cứ Nghị định 151/2025/NĐ-CP, nếu người sử dụng đất mua bằng giấy viết tay và đang trực tiếp sử dụng đất, không thuộc diện bị cấm (như đất lấn chiếm, đất quy hoạch...), thì được phép làm sổ đỏ lần đầu mà không cần thủ tục sang tên.
=> Người dân chỉ cần nộp hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu tại Văn phòng đăng ký đất đai, kèm giấy tờ chuyển nhượng (nếu có) và giấy tờ chứng minh việc sử dụng ổn định.
Lưu ý:
- Trường hợp đất được mua bán sau ngày 1/8/2024, vẫn bắt buộc phải công chứng/chứng thực hợp đồng trước khi sang tên.
- Với các giao dịch trước đó, cơ quan chức năng sẽ căn cứ vào thời điểm và hồ sơ sử dụng đất thực tế để xem xét cấp sổ.
---> Đất giấy tờ tay có làm được sổ đỏ không? <---
3. Làm sổ đỏ mới khi bên mua đang giữ sổ đỏ của bên bán
Đây là tình huống rất phổ biến: người mua đã thanh toán, nhận đất và giữ bản gốc sổ đỏ của bên bán, nhưng sổ vẫn đứng tên chủ cũ.
Theo quy định tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP, việc cấp sổ mới trong trường hợp này được xử lý như sau:
Trình tự thực hiện
- Người sử dụng đất nộp hồ sơ gồm:
+ Đơn đăng ký biến động đất đai (Mẫu số 18);
+ Hợp đồng hoặc giấy tờ chuyển nhượng có chữ ký hai bên.
- Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông báo cho bên bán và UBND xã nơi có đất để niêm yết công khai.
- Nếu không xác định được địa chỉ bên bán, cơ quan chức năng sẽ đăng thông báo 3 lần trên phương tiện thông tin đại chúng (chi phí do người xin cấp sổ chi trả).
- Sau 30 ngày, nếu không có tranh chấp, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cấp sổ đỏ mới cho bên mua.
- Nếu bên bán không nộp lại sổ cũ, cơ quan đăng ký sẽ hủy sổ đỏ cũ.
- Trường hợp có tranh chấp, thủ tục cấp sổ sẽ tạm dừng và hướng dẫn các bên khởi kiện hoặc hòa giải theo quy định.
Điểm mới đáng chú ý:
Người mua không cần làm thủ tục sang tên thông thường, chỉ cần chứng minh việc sử dụng đất thực tế và hợp đồng giấy tay hợp pháp là có thể xin cấp sổ.
>>> Trường hợp người bán có quyền đòi lại đất khi mua bán bằng giấy viết tay <<<
4. Cách xử lý tranh chấp đất mua bằng giấy viết tay
Trong thực tế, đất mua bằng giấy viết tay dễ phát sinh tranh chấp do thiếu chứng cứ pháp lý rõ ràng.
Theo Luật Đất đai 2024, việc giải quyết tranh chấp trong mua bán nhà đất bằng giấy viết tay được phân định rõ:
* Nếu tranh chấp về quyền sử dụng đất
- Các bên phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất trước khi khởi kiện.
- Nếu hòa giải không thành, có thể:
+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân, hoặc
+ Đề nghị UBND cấp huyện/tỉnh giải quyết.
* Nếu tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng
Trường hợp chỉ tranh chấp về nghĩa vụ hoặc hiệu lực hợp đồng, người dân được khởi kiện trực tiếp tại Tòa án nhân dân, không bắt buộc hòa giải tại UBND xã.
Lời khuyên: Người mua nên lưu giữ tất cả giấy tờ, chứng từ thanh toán, nhân chứng và biên bản giao đất để làm căn cứ bảo vệ quyền lợi khi có tranh chấp.
Mua bán đất bằng giấy viết tay không còn là “vô hiệu” trong mọi trường hợp, đặc biệt với các giao dịch trước ngày 1/8/2024. Tuy nhiên, người dân cần nắm rõ quy định để làm sổ đỏ hợp pháp và tránh tranh chấp.
